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来源：中国房地产报
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这场债务重组，要从一笔拖延七年的旧账说起。
中房报记者 梁笑梅丨北京报道
11月25日晚间，鑫苑物业服务集团有限公司（01895.HK，以下简称“鑫苑服务”）发布公告，宣布与其控股股东鑫苑地产控股有限公司（以下简称“鑫苑地产”）旗下多家附属公司订立三份资产抵偿协议和一份租赁协议，以接收车位、商墅等实物资产的方式，抵销关联方欠款约1.34亿元。
“昨天签了合同就立马发布了公告。”11月26日，鑫苑服务方面人士在接受中国房地产报记者采访时表示，“本次债务清偿安排，是基于双方友好协商与专业评估推进的成果。”
在当前房地产行业深度调整的背景下，这场债务重组不仅关乎鑫苑服务的财务健康，更折射出整个物业行业寻求独立发展的迫切需求。
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七年旧账与债务困局
这场债务重组，要从一笔拖延七年的旧账说起。
根据公告披露，此次抵债涉及的“预付款”可追溯至2018年。当时鑫苑服务购买鑫苑名城项目342个物业单位，但因原物业单位被第三方贷款人扣押而无法交付，导致这笔款项长期悬置。
记者梳理上述公告发现，这场债务重组涉及三个层次的安排：
一是资产抵偿协议1号，这笔交易不仅是规模最大的，也是历史最久的。鑫苑科技将接收鑫苑地产同系公司1组转让的2362个停车位及26个储物室，这些资产分布在大连、天津、成都及郑州的多个项目，总代价8907.31万元。值得注意的是，这些停车位并非集中在单一区域，而是分散在多个城市的不同项目中，这种分布特点增加了资产管理的复杂度，但也在一定程度上分散了区域市场风险。
二是资产抵偿协议2号，这笔交易展现了此次债务重组的另一个维度。位于青岛灵山湾和玺项目的7套商墅，总建筑面积约1460.2平方米，总代价4107万元。与停车位不同，这些商墅属于商业地产范畴，其资产特性和运营逻辑与住宅配套资产存在显著差异。这笔交易由鑫苑科技与北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵销鑫苑中国应付的弥偿款。
三是资产抵偿协议3号，这笔交易规模相对较小但同样重要。鑫苑科技接收郑州航美转让的位于郑州新郑市航美国际智慧苑一期的121个单位，总代价375.96万元。这些物业单位的注入，进一步丰富了此次抵债资产的类型和区域分布。
除了这三份主要的资产抵偿协议外，还有一份为期20年的租赁协议同样值得关注。鑫苑科技与天津鑫苑置业有限公司达成协议，承租位于天津鑫苑汤泉世家项目的72个停车位，总租金217.54万元，这笔租金将通过抵销应收账款的方式偿付。
“本次用于抵债的资产，均经过独立专业机构的全面评估，评估价值不低于对应的地产欠款额。”鑫苑服务方面人士透露，“这既保证了交易的公允性，也切实确保了公司及全体股东的利益不受损害。”
市场分析认为，由于这些交易均涉及关联方，且最高适用百分比率达25%以上，根据上市规则，该交易构成主要及关连交易，需要经过申报、公告、通函及获取独立股东批准等完整程序。这种设计虽然增加了交易的操作复杂度，但能确保交易的透明度和合规性。
从更深层次看，这场债务重组反映的不仅是鑫苑服务单个公司的问题，更是整个物业行业在房地产调整期面临的共同挑战。随着地产母公司流动性压力持续，类似的关联债务问题正在多个物业公司中显现。如何处理这些历史遗留问题，既关系到物业公司的财务健康，也影响着其未来发展的独立性。
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转型机遇与挑战
“从行业背景来看，以资抵债是当前上市物企与关连方处理债务清偿的普遍且成熟的方式。”鑫苑服务方面人士表示，“尤其在地产行业深度调整的当下，这种方式能帮助物业企业有效锁定权益，最大程度规避应收款项风险。”
有分析认为，这些资产若能有效运营，可嫁接充电桩、社区零售等多元服务，创造新的收入增长点。
值得一提的是，以资抵债是起点，后续的资产运营才是鑫苑服务需要面临的真正考验。
“这类抵债资产普遍存在流动性较差的问题。车位、商墅等资产在大规模处置时可能面临折价风险，且日常维护、管理都需要持续投入，将直接增加公司的运营成本。”中指研究院华南分院院长张化学表示。
更值得关注的是估值不确定性。张化学认为：“鑫苑服务强调‘用于抵债的资产均经过独立专业机构的全面评估，评估价值不低于对应的地产欠款额’，在当前房地产下行的市场环境下，这些资产的实际变现价值仍需市场检验。
关于后续规划，鑫苑服务方面人士告诉记者：“后续，我们将在继续坚守物业服务主营业务的同时，聚焦抵债资产的高效盘活。会通过市场化去化、长期出租、专业化资产运维等多元方式，进一步提升资产运营效率与收益率。“
不可否认，鑫苑服务这种选择在短期内确实能够改善财务报表，降低关联交易风险。从长远来看，如何将这些重资产转化为持续收益，考验着管理层的运营能力。特别是在当前商业地产市场承压的背景下，车位、商墅等资产的运营效率将成为决定这次重组成败的关键。
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